海南省高階人民法院釋出物業糾紛典型案例

為充分發揮典型案例的示範引導效應，推動實質性化解物業糾紛，促推和諧社群建設，現釋出我省物業糾紛典型案例。

案例1. 府院聯動+示範判決四步化解物業糾紛—某物業公司與482位業主物業服務合同糾紛調解案

案例2. 價格認證中心聯動化解群體性拖欠物業費糾紛—某物業公司與438戶業主物業服務合同糾紛調解案

案例3. 物業公司應定期公佈物業服務費用收支情況—李某等6人與某物業公司業主知情權糾紛案

案例4. 物業公司對小區公共設施未盡管理和維修義務導致業主損失的，應承擔相應賠償責任—喬某與海南某物管公司物業服務合同糾紛案

案例5. 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，應予以撤銷—謝某與某小區業主大會、業主委員會業主撤銷權糾紛案

案例6. 業主對公共部分的利用超出合理範圍，損害其他業主合法權益的，應當承擔相應的民事責任—王某與海南某公司業主共有權糾紛案

府院聯動+示範判決四步化解物業糾紛

——某物業公司與482位業主物業服務合同糾紛調解案

【基本案情】

某物業公司是某小區的物業服務公司，林某等為該小區住戶。某物業公司認為其按照物業服務合同提供了服務，林某等293人卻未按照約定履行物業費給付義務，自2022年拖欠物業費至今。故某物業公司提起訴訟，請求林某等293人給付2年的物業費及違約金。另，該小區業主因對物業公司服務不滿意，故經業主大會決議更換了某物業公司，某物業公司於2024年5月31日退場。張某等189人作為該小區業主，提前預交了截至2025年1月31日的物業費，亦提起訴訟，請求某物業公司退還其退場後的物業費。

【裁判結果】

法院收到起訴材料後，依託府院聯動機制，對上述兩批案件一併開展調解。一是法院派出工作人員前往該小區分批多次與業主代表、業委會代表、某物業公司等單獨會面，分別傾聽了解各方的意見與訴求。同時，邀請鎮政府、自然資源和城鄉規劃建設局等多家職能單位參與化解。二是加強釋法說理，促進雙方自動履行義務。因該小區有兩千多住戶，業主體量大。法院從交納物業費的必要性、類案判決的裁判尺度等方面釋法說理，引導業主自覺履行交納物業費的義務，建議新老物業公司做好工作對接，進一步提高物業服務質量。三是發揮示範判決作用，提高調解方案認可度。法院選取該小區先前已生效且具有典型意義的裁判案例作為示範判決進行公示。透過對相關隱私資訊進行保密處理後，法院將判決文字製作成二維碼，展示在《致某小區業主的一封信》中，並張貼在小區每棟樓的每一個單元樓出入口處，供業主掃碼檢視。以真實案例呈現法律適用和判決結果，讓業主和物業公司直觀瞭解法院對此類糾紛的判決依據以及處理結果，使調解方案更具說服力。四是針對未主動交費的業主，法院派出5名特邀調解員對業主分別進行“點對點”電話調解。

某物業公司起訴業主的案件，業主均已補交物業費。業主起訴某物業公司的案件，某物業公司已全部退費到位。同時，某物業公司參考該調解方案，對未起訴的業主分批次完成了退費工作。

【典型意義】

本案系業主拖欠物業費和物業公司提前退場未退還預交物業費而引發的物業服務合同糾紛，具有涉及業主人數多、案件標的額小等特點。為此，法院發揮府院聯動機制作用，採取“跨部門聯動協調、釋法說理、示範判決引導、點對點調解”的“四步法”，化解糾紛的同時開展釋法明理工作。透過充分溝通，最終促成糾紛得以一攬子化解，既維護業主生活安寧，又促進舊物業公司平穩退場、新物業公司順利接管，維護了小區和諧穩定。

價格認證中心聯動化解群體性拖欠物業費糾紛

——某物業公司與438戶業主物業服務合同糾紛調解案

【基本案情】

某小區於2017年建成後一直由前期物業公司提供物業服務。該小區物業費相對較高，且業主多為“候鳥”老人。業主認為，其每年僅於秋冬兩季前來居住，物業費按照全年標準收取不合理，應當適當減少，而物業公司則堅持要求按照前期物業服務合同收取物業費。部分業主以物業費過高、物業服務不合格等拒交物業費，之後越來越多的業主持觀望態度也拒交物業費，該小區長期拖欠物業費業主達到438戶，某物業公司陸續提起訴訟，請求判決欠費業主補交物業費。

【裁判結果】

法院牽頭搭建多元解紛平臺，邀請價格認證中心、物業行業協會、“候鳥”特邀調解員共同參與調解。後業主與物業公司達成一致調解協議，自2024年1月1日起，物業費每平方米下調0.8元，欠費業主一次性補齊拖欠物業費。協議簽訂後，438戶業主全部按期履行，群體性糾紛得到實質性化解。

【典型意義】

本案例生動具體地體現了人民法院在化解物業服務合同糾紛中，透過引入價格認證中心、物業行業協會、“候鳥”特邀調解員等多方專業力量協同參與，推動小區業主和物業公司在法律框架內達成調解協議。其中，價格認證中心對物業服務成本與合理收費標準出具專業評估意見；物業行業協會督促物業公司回應合理訴求、提升服務質效；“候鳥”特邀調解員以同鄉身份開展情理溝通，搭建信任橋樑；法院全程法律指導，釋明權利義務與裁判規則，推動雙方理性協商。透過多方聯動，促使糾紛得以妥善化解，保護了“候鳥”老人的權益，實現案結事了人和。

物業公司應定期公佈物業服務費用收支情況

——李某等6人與某物業公司業主知情權糾紛案

【基本案情】

某小區業主與某物業公司簽訂的《物業服務協議》約定，某物業公司應定期向業主公佈物業服務費收支情況。後某物業公司未公佈，經協商無果後，李某等6人提起訴訟，請求判決某物業公司履行《物業服務協議》的約定義務，補充公佈2020年、2021年、2022年及2023年前10個月物業服務費用收支情況。某物業公司辯稱其與小區建設單位簽訂的《前期物業服務合同》中約定物業費按包乾制形式收取，盈餘或虧損均由物業公司享受或承擔。物業公司對物業費的支出情況並非業主知情權範疇，物業費的支出、利用屬於物業公司內部經營範疇，涉及商業秘密，業主無權要求公開相關資訊。

【裁判結果】

生效裁判認為，李某等6人與某物業公司簽訂的《物業服務協議》約定定期向業主公佈物業服務費用收支情況。對於物業費包乾制的約定系某物業公司與開發商的《前期物業服務合同》中所約定的內容,某物業公司未能提供證據證明其在與李某等6人簽訂《物業服務協議》時已經將物業費包乾制無需公示的情況告知李某等6人,某物業公司應按照《物業服務協議》的約定定期向李某等6人公佈物業費收支情況。法院判決某物業公司向李某等6人公佈自2020年1月1日至2023年10月31日的物業服務費用收支情況。

【典型意義】

良好的物業關係，需要物業公司和業主共同維護，雙方均需全面履行義務。本案以司法判例支援業主知情權，破解資訊不對稱，積極回應群眾關切。對引導物業公司公開資訊，規範物業服務市場，降低維權門檻，提升物業服務質量，構建和諧社群具有積極意義。

物業公司對小區公共設施未盡管理和維修義務導致業主損失的，應承擔相應賠償責任

——喬某與海南某物管公司物業服務合同糾紛案

【基本案情】

2016年，喬某與案外人三亞某開發公司簽訂《商品住房銷售合同》，購置了三亞某商品住房。海南某物管公司為案涉房屋物業公司。2021年，喬某房屋被汙水倒灌浸泡，物業管理人員告知是一樓外面汙水管道堵塞，導致整棟樓的排汙管道堵塞，房屋內的洗手間馬桶向外返水。因為房間浸泡時間較長，需要將整個房間進行清理，把屋內傢俱、物品清理到樓外。於是，海南某物管公司保安將房屋內的傢俱、物品清理到樓外空閒車位上。後喬某發現放在車位上的物品不見了，海南某物管公司告知物品清運到垃圾站了。另海南某物管公司僅於2021年12月6日對喬某房屋所在樓棟前排汙主管道堵塞進行了疏通，此前並無對該樓棟管道的疏通記錄。喬某提起訴訟，請求判令海南某物管公司賠償裝修拆除費用、恢復裝修費用、毀損物品費用291920元。經喬某申請，某價格評估公司出具《價格鑑定意見書》，對案涉房屋因汙水浸泡所造成的房屋裝修直接損失價值出具了鑑定意見。

【裁判結果】

生效裁判認為，一、小區排水管道屬於小區公共設施，海南某物管公司對小區共用設施裝置負有管理、養護和維修等義務，負有公共管道的疏通義務。根據海南某物管公司提供的證據，喬某所在房屋樓棟疏通記錄為2021年12月6日，此前並無該樓棟的疏通記錄，由此反映出海南某物管公司並沒有履行定期檢查、清汙、疏通的義務，僅是在管道堵塞，汙水已倒灌浸泡業主房屋時才進行疏通。案涉物業管理區域排水設施被堵塞，導致喬某房屋被糞、汙水倒灌浸泡，造成室內物品、裝飾、裝修等財產損失，系物業公司不完全履行管理和維護義務所致。並且，海南某物管公司未提供相應證據證明存在不可抗力或喬某對堵塞的發生有過錯。故海南某物管公司應承擔不完全履行管理和維護義務造成喬某財產損失的全部責任。二、關於物品損失的問題。根據喬某提交的《損失物品及價值清單》，結合照片及日常生活所需，可以印證喬某家中曾存在清單中的物品。由於上述物品已不存在，無法透過鑑定確定其相應價值，而喬某提供的價值清單基本符合物品的合理市場價格範疇，考慮使用產生的折舊破損情況，法院酌情按80%的價值即97536元進行認定。關於室內裝飾、裝修損失的問題。某價格評估公司出具了《價格鑑定意見書》，喬某室內裝飾、裝修損失為90063元，可作為認定喬某損失的依據。法院判決海南某物管公司給付喬某賠償款187599元。

【典型意義】

物業公司依約對小區公共區域及共用設施裝置負有管理、養護和維修等義務。公共區域管道作為共用設施的重要組成部分，其安全通暢直接關係業主的財產權益和居住安全。物業公司對公共區域管道未盡管理和維修義務，造成堵塞，導致業主房屋被浸泡受損，物業公司應承擔相應賠償責任。物業公司應建立常態化、精細化的公共設施檢查與維護機制，及時排除隱患，做到防患於未然。本案對引導物業公司切實履行公共設施管理職責、規範物業服務行為，推動形成安全、舒適的居住環境，具有積極的示範和導向作用。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，應予以撤銷

——謝某與某小區業主大會、業主委員會業主撤銷權糾紛案

【基本案情】

文昌市某小區業主大會2024年6月8日釋出了《關於某小區第三次業主大會會議決議的公告》，該公告載明瞭某小區第三次業主大會作出的三項議題的決議。上述決議公佈後，文昌市某小區業主委員會又作出了《某小區新物業中選及合同簽署通知書》和《關於發出新物業中選及合同簽署通知書的公告》。該小區系透過重慶某科技公司的“業主我當家”平臺統計電子投票資料，存在未有效核實業主身份、資料採納、統計混亂的情況。重慶某科技公司出具的“業主我當家”匯出電子投票資料閱讀理解指南載明平臺不能證明手機號與業主的關係，依賴小區上傳業主清冊背書。海口某科技公司出具的覆函中載明業主根據引導進行實名認證，實名認證透過後，平臺以實名認證資訊自動查詢認證人名下所有的房產資料，認證人選擇需要繫結的房屋即可完成人房關聯繫結。謝某以剝奪了業主預先投票決定續聘原物業公司還是選聘新物業公司，預先投票決定選聘物業公司的選聘方案的重大權利等為由提起訴訟，請求撤銷文昌市某小區業主大會和業主委員會於2024年6月8日作出的第三次業主大會所有議題決議。

【裁判結果】

生效裁判認為，一、文昌市某小區業主大會、業主委員會未依法依規召開業主大會共同討論決定究竟是續聘原物業公司還是選聘新的物業公司，是採取協議方式選聘還是採取招投標方式選聘，而是徑行釋出某小區業主大會公告，公佈選聘物業公司方案，選聘方式為採取協議方式選聘，公開向潛在物業公司開放接收報名，公示有效競選物業公司名單，該公告的釋出違反了《中華人民共和國民法典》第二百七十八條以及《海南經濟特區物業管理條例》第四十條規定的法定程式。二、關於文昌市某小區業主大會、業主委員會作出的第三次業主大會三項議題的效力。第一，根據法院調取的重慶某科技公司提供的“業主我當家”平臺電子投票資料、業主清冊檔案，業主清冊檔案中存在多處不同房號不同業主姓名，用於投票的手機號碼卻系同一個手機號碼的情況，同時存在多處業主姓名不真實的情況。第二，公告發布的投票期間為2024年4月26日至2024年5月15日，應該核查整個投票期間的電子投票資料，而文昌市某小區業主委員會僅核查最後兩天的投票資料。第三，文昌市某小區業主委員會前後統計資料不一致，但未提交證據證明其原因。綜上，可以認定文昌市某小區業主委員會最終公佈的電子投票資料不真實，不能認定有效。法院判決支援了謝某的訴請。

【典型意義】

業主大會是住宅小區全體業主行使共有管理權、實現自我治理的重要組織形式，其決議行為直接關係到廣大業主的切身利益和小區的和諧穩定。根據《中華人民共和國民法典》第二百八十條之規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。人民法院在審查業主委員會決定是否應予以撤銷時，主要考量業主實體權益是否受侵害，程式是否重大違法，即是否對錶決結果真實性、公正性產生實質性損害。本案裁判規則充分體現了司法對基層自治的規範與保障功能。

業主對公共部分的利用超出合理範圍，損害其他業主合法權益的，應當承擔相應的民事責任

——王某與海南某公司業主共有權糾紛案

【基本案情】

王某與海南某公司是海南省某縣某度假區同排別墅鄰居。海南某公司購買案涉別墅後，於2022年-2023年期間，在王某、海南某公司別墅相隔圍牆處的公共綠地上建封閉式車庫。王某認為海南某公司上述行為侵害包括王某在內的小區全體業主對公共綠地的合法權益，且嚴重影響王某房屋通風采光。雙方糾紛經多次協商未果。王某申請對海南某公司所建的車庫是否在公共綠地上進行測繪鑑定，經法院委託某測繪公司進行測繪，作出了《鑑定意見書》。測繪鑑定結論：根據現場無人機航拍勘測，海南某公司建築的車庫不在海南某公司的不動產權證裡面。2024年12月18日，法院對案涉小區物業公司員工何某做現場勘驗詢問筆錄，何某陳述兩別墅之間的車庫是海南某公司於2022-2023年期間擅自改造建築的。王某提起訴訟，請求判令海南某公司立即拆除該建築物，並將毀損的綠地恢復原狀。

【裁判結果】

生效裁判認為，《現場照片》《測繪司法鑑定意見書》《現場勘驗筆錄》等證據，能夠證明海南某公司在案涉土地上建的車庫已經超出原有停車位置的範圍並佔用了部分公共綠地，對王某的別墅通風采光造成一定影響。海南某公司的上述行為不宜認定為對小區業主共有部分的“合理利用”，屬於擅自佔用業主共有部分的侵權行為。王某作為小區業主，對小區共有部分享有權利，其以自己的合法權益受到侵害為由，請求海南某公司拆除案涉土地上的建築物並恢復土地原狀，符合《中華人民共和國民法典》第二百八十七條“業主對建設單位、物業公司或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任”的規定，應予支援。海南某公司關於其修建車庫合法合理，未對王某的別墅造成影響，以及本案不屬於人民法院受理民事案件範圍的抗辯意見，缺乏事實和法律依據，應不予支援。法院判決限海南某公司於判決生效之日起十五日內，拆除其在某度假區案涉別墅之間所建的建築物，並將毀損綠地恢復原狀。

【典型意義】

小區公共通道、綠化用地等公共部分承載著全體業主的通行便利、採光通風、消防安全及應急疏散等基本生活保障。業主為生活便利可以對小區公共部分進行適當利用，但不應超出合理範圍，如果利用公共部分損害其他業主合法權益，該業主應當承擔相應的民事責任。本案透過司法裁判恢復被侵佔的公共資源，既是對個體權利的救濟，更是對公共利益的保護。

來源：海南省高階人民法院　檢視原文